Wynajem lokalu gastronomicznego to inwestycja, którą należy właściwie zaplanować. Nawet niewielka restauracja potrzebuje sporego zaplecza, aby mogła właściwie funkcjonować. To nie wszystko, ważna jest możliwość podciągnięcia siły, aby wszystkie urządzenia mogły pracować jednocześnie, a także spełnienie warunków narzuconych przez sanepid, straż pożarną i inspektorat budowlany. Na co jeszcze uważać? Zdecydowanie na samą umowę. Podpowiadamy, jak wynegocjować korzystne warunki najmu.
Chcesz wynająć lokal gastronomiczny? Pamiętaj o dobrej umowie!
Umowa wynajmu lokalu gastronomicznego, niezależnie czy jest to bar gastronomiczny, czy lokal z rewirami, teoretycznie nie różni się od umowy dzierżawy pomieszczeń przeznaczonych na inne usługi. W praktyce jednak gastronomia rządzi się swoimi wymogami i uregulowaniami prawnymi. Dlatego należy mieć świadomość wszelkich potencjalnych pułapek w dokumentach czy kruczków prawnych, które mogą pogrążyć nasz biznes, zanim go tak naprawdę dobrze rozpoczniemy.
Wynajem powierzchni użytkowej — od czego zacząć?
Moda na dobre jedzenie i wyszukane smaki trwa już kilka lat, głównie za sprawą programów kulinarnych, które gromadzą rzesze widzów. Właśnie dlatego własna restauracja nie jest tak rzadkim marzeniem, jak może się wydawać.
Dobra lokalizacja kluczem do sukcesu
Od czego zacząć proces wynajmu powierzchni użytkowej pod gastronomię? Przede wszystkim od wyboru lokalizacji, która zwłaszcza na wstępie działalności zapewni nam gości. Nie ma znaczenia czy otwieramy mały lokal gastronomiczny, czy interesuje nas duży lokal pod gastronomię w Warszawie — miejsce musi być dobrze widoczne z ulicy i zachęcać do wejścia. Szczególnie początkujący adepci tego biznesu powinni mieć świadomość, że liczą się nawet najdrobniejsze udogodnienia, np. łatwy dojazd komunikacją miejską czy możliwość zaparkowania samochodu w pobliżu. Często też samo miejsce inspiruje smaki, które serwujemy gościom. Inne dania możemy podać w okolicach portu, a jeszcze inne w starym mieście, gdzie warto podkreślić regionalne smaki, nawet jeśli podajemy je w nowym wydaniu.
Pamiętaj, że profesjonalnie wyglądająca strona internetowa jest ważna dla każdego rodzaju restauracji. Dobrze zaprojektowana witryna internetowa pokaże zalety twojego biznesu klientom. To także świetny sposób na zaprezentowanie popisowych dań i menu. Serwis Upmenu.com powstał z myślą, aby pomóc osobom, które zaczynają biznes stworzyć m.in. profesjonalną stronę internetową dla casualowej restauracji, ale także dla wirtualnych restauracji, tzw. ghost kitchen, które oferują tylko dania na wynos.
Kupić czy wynająć?
Kolejnym pytaniem, jeśli już mamy wymarzone miejsce, jest — kupić czy wynająć lokal pod gastronomię? Tutaj wszystko zależy od startowego budżetu i możliwości kredytowych. Zakup to oczywiście sporej wielkości inwestycja, ale w ten sposób mamy również nieruchomość, którą w razie niepowodzenia biznesu możemy sprzedać i w ten sposób odzyskać część inwestycji. Warto też wziąć pod uwagę, że wysokość raty kredytu może być podobna do kosztów wynajmu, ale w przypadku tego pierwszego rozwiązania, po zakończeniu okresu spłaty, dysponujemy własnymi pomieszczeniami.
Jeśli budżet nie pozwala nam na zakup nawet małego lokalu gastronomicznego i nie możemy sobie pozwolić na kredyt, warto zdecydować się na wynajem, a być może w przyszłości, również odkupienie lokalu. Zanim podpiszemy umowę, dobrze jednak zasięgnąć opinii:
- czy w wybranych pomieszczeniach można legalnie prowadzić działalność związaną z gastronomią;
- jaka działalność była prowadzona tam wcześniej;
- jeśli był to lokal gastronomiczny, czy pozostał w nim sprzęt zdatny do wykorzystania;
- jak długo była prowadzona restauracja w tym miejscu i przede wszystkim, dlaczego poprzedni właściciel zrezygnował z tego biznesu?
Jaka liczba stolików?
Szukając lokalu gastronomicznego na wynajem, warto też pomyśleć o naszych aspiracjach, jeśli chodzi o ilość stolików. Im więcej gości planujemy zapraszać, tym większe zaplecze musimy mieć, aby zapewnić wszystkim bieżącą obsługę na wysokim poziomie. Znaczenie ma też to, czy chcemy sprzedawać jedzenie na wynos. Wówczas warto, aby lokal miał dodatkowe miejsce do szybkiej obsługi klientów.
Pułapki w umowie najmu lokalu
Wynajmując lokal pod gastronomię, należy pamiętać, że umowa musi być zawarta w formie pisemnej. Przed jej podpisaniem należy upewnić się, czy w wybranych pomieszczeniach może być prowadzona restauracja, czy przejdą one kontrolę sanepidu i czy uzyskamy w nich koncesję na alkohol. Wiele osób jest zaskoczonych, że w niektórych miejscach pozwolenie będzie niemożliwe do załatwienia, zwłaszcza kiedy w bliskiej lokalizacji znajduje się przedszkole, szkoła lub kościół. O czym jeszcze pamiętać?
- Poza sanepidem należy oczekiwać kontroli straży pożarnej, inspektora ochrony zdrowia i funkcjonariusza ds. kodeksu budowlanego. Warto ich zaprosić jeszcze przed podpisaniem umowy, kiedy rozważmy remont lokalu i dostosowanie przestrzeni do wymogów prawnych.
- Również ważna jest możliwość częstego odbioru śmieci, łatwy dojazd i miejsce na pojemniki z odpadami.
- Liczba łazienek musi być dostosowana do wielkości pomieszczenia.
- Konieczna będzie odpowiednia i sprawnie działająca wentylacja, zwłaszcza w sali jadalnej.
Wynajmując lokal gastronomiczny, należy sprawdzić stan wszystkich instalacji, m.in. grzewczej, elektrycznej, ale też kanalizacji. Efektu tej modernizacji nie będziesz przecież w stanie zabrać ze sobą wraz z końcem umowy. Warto więc zaznaczyć w umowie, że tego typu prace są po stronie właściciela. Jeśli przejmiemy koszty związane z przystosowaniem miejsca do prowadzenia działalności na siebie, szybko może okazać się, że są większe, niż było to zakładane na wstępie. Równie ważne jest uzgodnienie z wynajmującym, do jakiego stanu trzeba przywrócić lokal w momencie jego zdawania.
Nie bez znaczenia jest oczywiście wysokość czynszu i to, co w umowie zapisane drobnym drukiem. O wszystko warto dopytać i wyjaśnić sporne kwestie, aby mieć pewność, które wydatki są po stronie najemcy, a które ponosi właściciel. Dobrze jest też już wcześniej przedyskutować kwestie ewentualnej podwyżki za wynajem. Częstą praktyką są niezapowiedziane zmiany ceny po tym, jak właściciel lokalu widzi, że dobrze zarabiasz na prowadzonym biznesie. Właśnie dlatego dobrą praktyką jest zapis w umowie, zabezpieczający nas przed zmianą cen przez okres, na który zgodziły się obie strony.
Jak negocjować korzystne warunki umowy?
Korzystne warunki najmu lokalu pod gastronomię to te, które uzgadniają między sobą obie zainteresowane strony. Również umowa powinna być sporządzona i w ostatecznym kształcie zatwierdzona przez najemcę i wynajmującego. W ten sposób mamy pewność, że zapoznaliśmy się ze wszystkimi jej punktami.
Jeśli mamy doświadczenie w kwestiach prawnych, a zależy nam na oszczędnościach, warto szukać pomieszczeń bezpośrednio od właściciela. Większość lokali przeznaczonych na działalność gospodarczą jest w ofercie biur nieruchomości, co wiąże się z koniecznością pokrycia prowizji za obsługę transakcji.
Jeśli wybrałeś już lokal gastronomiczny, wiesz, że możesz prowadzić w nim działalność i uzyskasz koncesję na alkohol, podpisz umowę czasową z opcją przedłużenia. Początki w tym biznesie są trudne i wielu mniej doświadczonym restauratorom przysłowiowo powinęła się noga. Nie warto więc wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami i płacić czynsz za lokal, z którego nie będziemy korzystać.
